L’unità immobiliare si sviluppa ai piani 2° e 3° di un edificio condominiale ad uso esclusivamente abitativo ubicato nel Centro Storico della città di Cortona e in particolare sulla Via Tarconte, che si trova in prossimità di una delle antiche porte di accesso presenti sulle mura etrusco-rinascimentali che circondano la città.
A) caratteristiche storiche
L’edificio è stato costruito nell’anno 1602 (come testimonia la stele in marmo affissa ai piedi della scala di accesso all’unità in oggetto) dai Cadetti del nobile casato fiorentino dei Medici, come si può leggere sull’incisione visibile sul portale in pietra serena del portone di accesso all’edificio dalla pubblica via.
L’edifico, infatti, costituisce inequivocabilmente il fabbricato principale che si affaccia sulla piazzetta antistante la sua facciata (c.D. “Piazzetta della Legna”), di cui tuttora rappresenta l’immagine architettonica e costruttiva dominante.
Il piano 2° su cui si sviluppa la parte principale dell’unità immobiliare in oggetto costituiva il “piano nobile” dell’edificio, come dimostrano la grande altezza dei vani (mt. 3,70 circa) e le ampie finestrature da cui si dominano da un lato le costruzioni limitrofe e dall’altro lo splendido panorama sulla montagna del sant’egidio e sulla collina, mentre il sovrastante piano 3°, tutto sviluppato nel sottotetto dell’intero edificio, anch’esso con caratteristiche di sostanziale abitabilità, era destinato alla servitù, come testimoniano le finestrature presenti in tutti i vani e alcuni reperti tuttora visibili (tracce di un piccolo altare affrescato su una parete e presenza di una nicchia con scarico a terra, tuttora libero, dove evidentemente era presente un servizio igienico per la stessa servitù).
B) caratteristiche costruttive e strutturali
La struttura dell’edifico è tipica delle case nobiliari del periodo ed è costituita da strutture portanti verticali in pietra di grande spessore e da strutture orizzontali con orditura portante lignea in vista (travi primarie di elevata sezione e correnti trasversali anch’essi in legno a ridotto interasse) sormontate da tavelle piene di laterizio, tipiche delle costruzioni toscane dell’epoca e tutte in perfetto stato di osservazione e che costituiscono una delle caratteristiche peculiari dell’edificio.
C) livello di finitura interna
Tutto il piano secondo è stato oggetto di recenti riqualificazioni degli elementi superficiali di finitura: in particolare, oltre alla ritinteggiatura di tutte le pareti e dei soffitti, sono stati realizzate ovunque nuove pavimentazioni in legno (fatta eccezione per la cucina e i servizi igienici che sono tutti dotati di rivestimenti e pavimenti ceramici di pregio). Sono anche visibili affreschi di varia tipologia realizzati da un noto artista cortonese non più vivente. Tutte le rubinetterie e gli apparecchi sanitari sono di recente installazione di pregiate marche costruttrici.
D) serramenti
Tutte le porte interne sono in gran parte coeve con l’edifico o comunque di non recente costruzione, tranne alcune di più recente fabbricazione ma realizzate con materiali e tipologia costruttiva del tutto simile a quelle preesistenti. Tutte le finestrature esterne sono costituite da telai e controtelai in legno massello di elevato spessore e tutte munite di vetri camera e di persiane esterne in legno complete di contro-scuri interni di oscuramento e protezione dal vento.
E) caratteristiche dimensionali
Il Piano Secondo ha una superficie utile di 158,00 mq e una superficie commerciale di 223,00 mq.
Il Piano Terzo, che si sviluppa sulla esatta proiezione del piano secondo, trattandosi di locali sottotetto con altezze variabili e in naturale diminuzione verso gli sporti, ha una superficie utilizzabile di 80 mq. Circa. Si precisa che tale superficie, nei confronti delle attuali normative edilizie, è totalmente recuperabile ai fini abitativi, pur richiedendo, a differenza del piano secondo, necessari interventi di adeguamento, attualmente tutti comunque riconducibili ai cc.Dd. “Bonus Edilizi” e pertanto pressoché totalmente defiscalizzabili se eseguiti nei limiti temporali previsti dalle attuali decretazioni ministeriali.
F) impianti Tecnologici
L’unità immobiliare è dotata di un impianto autonomo per il riscaldamento con radiatori in ghisa controllato da un crono-termostato elettronico e per la produzione combinata di acqua calda sanitaria, con caldaia alimentata a gas metano, utilizzato anche per il servizio di cottura, derivato dallo stesso contatore stradale dedicato. E’ presente anche un impianto di acqua fredda per usi igienico-sanitari e di cucina, anch’esso derivato da contatore stradale dedicato. È altresì presente un impianto elettrico completo per illuminazione e f.M. Con corpi illuminanti del piano secondo tutti di particolare pregio
G) conformità Edilizia e Urbanistica
La conformità urbanistica è acclarata di fatto dall’epoca stessa di costruzione e comunque attestata dalla documentazione catastale reperibile presso il n.C.E.U. Competente, mentre le varianti interne rispetto alla configurazione originaria sono state regolarizzate con specifiche istruttorie edilizie depositate presso il Comune di Cortona.
